Objavljujemo članak autora projekta "VIVA-Lefortovo", studenata NLTR programa, koji su se, zaneseni temom, nakon studija ujedinili u grupu "Tim 123" i nastavili svoj rad. Suština projekta je prijedlog za integrirani razvoj dijela četvrti Lefortovo, koji je danas preopterećen neaktivnim industrijskim zonama i karakterizira niska kvaliteta urbanog okoliša. U ovom članku članovi grupe raspravljaju o mogućnosti stvaranja pješačkog bulevara između čekića i srpa, koji Don-Stroy planira pretvoriti u stambeni kompleks Symbol, uredski centar CROC i nasip Yauza do 2025. - 2026. godine. Takav bulevar omogućio bi šetnju od autoceste Entuziastov kroz nekadašnji srp i čekić do rekonstruirane tvornice Kristall, imanja Stroganovljevih Yauz, i dalje Carinskim mostom na drugu stranu rijeke do ulice Nižnje Syromyatnicheskaya i Artplaya. U međuvremenu, Don-Stroy je na javnim raspravama održanim u travnju 2015. predstavio prilagođeni projekt koji se razlikuje od pobjedničkog, gdje na mjestu željezničke pruge nema pješačke osi, a unutarnji bulevar završava unutar stambenog kompleksa Symbol, bez napuštanja Grad.
Podsjećanja radi, prvo mjesto na ljestvici ocjenjivačkog suda za koncept rekonstrukcije srpa i čekića zauzeo je projekt MVRDV, no tada je, odlukom programera, projekt dizajna LDA proglašen pobjednikom.
Ispod je članak autora istraživačkog projekta. ***
U sklopu obrazovnog programa "Novi čelnici teritorijalnog razvoja", NLTR (program organiziraju MARSH i RANEPA), proučavali smo urbano područje, dio okruga Lefortovo. Maturanti kojima većina nije ravnodušna prema sudbini regije organizirali su se u grupu Tim 123, koja nastavlja raditi na projektu VIVA-Lefortovo. Identificirali smo nekoliko mjesta čija bi transformacija mogla značajno doprinijeti razvoju infrastrukture okruga i povećati udobnost življenja postojećih i budućih stanovnika, neki od ovih prijedloga imaju opipljive koristi za grad.
Koristeći svoj primjer kao primjer, željeli bismo prikazati niz urbanih problema, obratiti pažnju na probleme koji često nestanu iz vida prilikom razvoja projekata na sličnim teritorijima:
- Zašto povezanost teritorija na lokalnoj razini ispada iz vidnog polja dizajnera?
- Kako se bivše industrijske zone mogu organsko uklopiti u postojeći urbani kontekst?
- Zašto je ukupna kvaliteta urbanog okoliša na niskoj razini?
- kao gradsko gospodarstvo, uklj. je li iznos oporezive osnove povezan s urbanim kontekstom?
U našem članku nećemo zalaziti u teorijske aspekte problema, već ćemo pokušati na konkretnom primjeru pokazati koji mehanizmi i koja logika sudionika u razvoju oblikuju naš grad ne uvijek na najbolji način.
Razmotrit ćemo dio grada između rijeke Yauza, autoceste Entuziastov, ulice Krasnokazarmennaya. Ovaj smo odjeljak označili kao teritorij VIVA-Lefortovo, a za ovaj odjeljak predlažemo glavne transformacije.
Ova je lokacija značajna po tome što je preopterećena bivšim industrijskim zonama koje više ne funkcioniraju kao proizvodnja, kvaliteta okoliša i okoline je na niskoj razini, ima mnogo praznih napuštenih mjesta. Istodobno, teritorij ima značajan resurs za kvalitativno novi razvoj: prisutnost značajnih povijesnih nalazišta u dobrom stanju, blizina rijeke i veliki niz zelenih površina, blizina središta i prometnih čvorišta. Zanimljiv je interes poslovanja i programera za razvoj web stranice: četiri glavna igrača izrazila su interes za predmete na web mjestu.
Već se mogu primijetiti odjeci budućih promjena: tvornica Kristall pretvara se u umjetnički klaster, teritorij tvornice srp i čekić priprema se za izgradnju stanova, Morton Group of Company započela je prodaju stanova u stambenom kompleksu na mjestu bivša tvornica Almaz-Antey.
Pogledajmo pobliže projekt stambene četvrti Symbol, koji je Don-Stroy predložio za provedbu na teritoriju bivše tvornice Serp i Molot, kao dominantan i dugoročno značajno utječući na razvoj teritorija. Rasprave o ovom projektu započele su 2012. godine, a kao rezultat toga, grad je ponudio programeru održavanje međunarodnog natječaja za razvoj koncepta arhitektonskog i urbanističkog planiranja za razvoj teritorija postrojenja. Cilj natječaja je „odabir arhitektonskih i urbanističkih planova za stvaranje multifunkcionalne urbane cjeline s razvijenom infrastrukturom, integriranom u urbano tkivo i zadovoljavanjem zahtjeva održivog razvoja okoliša“.
Prema rezultatima natječaja predstavljeno je pet projekata, sheme za njih date su u nastavku. Četiri od ovih projekata održavaju pješačku rutu duž nekadašnjih željezničkih pruga. Ovo je očito rješenje jer pruža komunikaciju između mikrokvartova, pruža izravan pristup rijeci Yauza budućim stanovnicima, kao i izravan pristup kulturnim znamenitostima tog područja: imanju Stroganov, umjetničkom klasteru Crystal, hidroelektričnom kompleksu Syromyatnichesky s susjednim parkom, Artplay teritorij.
U svakom od projekata, željezničke pruge su spremljene kao pješačka os.
Na projektu predloženom za odobrenje, donosi se odluka da se ta veza ukloni na teritoriju zgrade i da se umjesto tračnica sagrade stambeni prostori. Takvo rješenje isključuje mogućnost korištenja postojećih preduvjeta za razvoj područja i radije se izolira od prevladavajućeg urbanog konteksta.
Može se pretpostaviti da je takva odluka programera posljedica činjenice da je okolina
teritorij ne odgovara željenoj razini budućeg razvoja - poslovnoj klasi. Bilo koji programer prvenstveno je zainteresiran za zaradu i uopće nije dužan oplemeniti golemi teritorij uz njegovo mjesto.
Prijedlog tima 123 je da se sačuva postojeća staza, stvori jedinstvena pješačka veza, "Tiny Boulevard", koja će se održati na mjestu nekadašnje
željezničke pruge. Novi bulevar spojit će odjednom nekoliko blokova četvrti i pružiti izravan pristup nasipu. ***
Međutim, grad bi imao koristi upravo od onih projekata koji se organski uklapaju u urbani kontekst. Ako se provede projekt koji isključuje takve veze, Moskva riskira da dobije još fragmentiraniju četvrtinu, što će značajno oslabiti sinergijske veze. U ovom je projektu teško pristupiti pješačkim centrima atraktivnih područja (nasip, Kristallu, Artplay, itd.). Odabrana razvojna shema stimulira automobilski promet, pogoršavajući prometne napetosti unutar područja.
Zasebno bismo željeli razgovarati o ekonomskoj komponenti takvih odluka za grad. Koristeći primjer ovog teritorija, odlučili smo razmotriti mogućnosti za razvoj gospodarstva okruga pri provedbi dva scenarija: zadržavajući postojeće stanje i prilikom organiziranja novog pješačkog bulevara umjesto željezničkih pruga.
Analizirali smo dionicu ceste od ulice. Zolotorozhsky okno do pogona Kristall. Ovo je mjesto sada napušteno, a uglavnom ga koriste marginalni stanovnici, jer je patrolama teško uočljivo. Istodobno, pješaci su prisiljeni koristiti ovaj dio željezničke pruge kao prijelaz između ulica Voločajevskaja i Zolotorožski val. Veoma je malo veza između glavnih ulica okruga, a ljudi u današnje vrijeme koriste čak i takav neprikladan put. Dijelovi uz pruge izgledaju napušteno i neiskorišteno. Iznimka je teritorij tvrtke CROC, koji je uz tračnice, ali se tvrtka što više ogradila od kolosijeka visokom ogradom bodljikavom žicom.
Ako analiziramo poreznu osnovicu prikupljenu iz susjednih područja, ona iznosi približno 50-70 milijuna rubalja. godišnje (izračun se temeljio na porezu na zemlju i porezu na imovinu). Premoćan dio ovog iznosa otpada na uredski centar tvrtke CROC. Ostatak susjednih teritorija gradu praktički ne donose novac, jer su, prema oznaci, industrijsko područje, tj. njihova je katastarska vrijednost 4,5 puta niža od vrijednosti zemljišta čija je svrha, na primjer, trgovina.
Osim toga, zgrade na susjednim teritorijima nisu uključene u popis objekata za koje se obračunava porez na imovinu. Iz ove analize zaključujemo: ako grad može vješto potaknuti prijenos zemljišta na društveno značajne funkcije, posebno na teritorijima sklonim takvim promjenama, mogu značajno povećati prihod od ovih zemalja.
Područje uz željezničke pruge ima velik potencijal za takve
rekonstrukcija. Istodobno, potencijal će se znatno povećati ako
izravna veza s budućim stambenim naseljem. U ovom slučaju, predviđena naplata poreza iz susjednih područja može narasti na 160-200 milijuna rubalja, što je 3-4 puta više od trenutne situacije.
Tako bi se grad, osim izravnog ekonomskog učinka, riješio i jednog od neuglednih mjesta u okrugu, pretvarajući ga u središte atrakcije, pješački bulevar, vezu s rijekom, zeleni nasip, pristup Kristalni i Artplay umjetnički centri. Predložili bismo da novi bulevar nazovete "Majušni bulevar", podsjećajući pod ovim imenom da su ured i pekara KROK uz željezničke pruge.
Ako bi se ovaj prijedlog primijenio, programer bi također dobio značajne koristi: novi bulevar radi na izravnavanju okoliša, čineći ga privlačnijim i sigurnijim za buduće stanovnike. Uređeni bulevar, koji omogućuje pristup rijeci i predmete kreativnog djelovanja, značajniji je prikaz dobrobiti okolice od fotokolaža u reklamnim brošurama. Osim toga, uvjereni smo da takve odluke utječu na cijenu samih stanova u stambenim kompleksima u izgradnji.
Kao dio našeg projekta, u svrhu promocije predloženih rješenja, aktivno kontaktiramo vlasti i korisnike zemljišta na parcelama za koje predlažemo promjene. Provedba takvih rješenja nemoguća je bez uspostavljanja interakcije između navedenih sudionika. Prema našoj pretpostavci, mnoge se bolne točke u gradu mogle riješiti provedbom projekata usmjerenih na resurse i potencijale grada, već uspostavljeni urbani kontekst i stvaranje sinergijskih veza.
Na primjeru projekta VIVA-Lefortovo željeli bismo predložiti i primijeniti novi pristup rješavanju urbanih problema s naglaskom na maksimiziranju potencijala teritorija koji je prirodno oblikovan, s temeljnim fokusom na povezanost teritorija. ***
Uspješni analozi u svijetu za transformaciju željezničkih pruga:
High Line Park, New York
Nekadašnja željeznička pruga pretvorena je u park, što je postalo nova točka
atrakcija grada. Zahvaljujući ovoj transformaciji, ispostavilo se da oživljava depresiju
teritorij grada s kojeg je povučena industrijska proizvodnja. Gradski smog
privući investitore, tvrtke, nove stanovnike u okolna područja.
Procijenjeni priljev dodatnih ulaganja u to područje procijenjen je na 4 milijarde USD, a stvarni porast naplate poreza na imovinu godišnje povećao se za 100 milijuna USD, što je već nadoknadilo troškove stvaranja parka. Više>
Good's Line, Sydney
Projekt pretvaranja napuštenog područja i željezničkih pruga u pješačku stazu. Staza je postala atrakcija za građane, turiste, studente obližnjih sveučilišta. Provedba projekta postala je moguća nakon uspostavljanja partnerstva između šest vlasnika susjednog zemljišta, vlasti i javnih organizacija. Objekt je pušten u rad prije manje od godinu dana, ali je već potaknuo razvoj poslovanja na susjednim teritorijima, a također je značajno utjecao na potražnju i cijenu stambenog prostora. Pojedinosti 1 i 2.
Tim 123 radio je na članku:
Marina Reingold - voditeljica projekta.
Iskustvo u području poslovnog razvoja, razvoja partnerskih mreža, pokretanja novih poslovnih područja.
Anna Kasatkina je projektna analitičarka.
Iskustvo u savjetovanju o nekretninama, poslovnoj procjeni.
Ulyana Pyankova je sociologinja projekta.
Iskustvo na polju socioloških istraživanja, vođenja predizbornih kampanja.
Oleg Raspopov je arhitekt projekta.
Iskustvo u arhitekturi i dizajnu. Kustos natječaja za izradu koncepta parka "Patriot", kustos škole "Osnove arhitektonske budućnosti"
Vizualizacija:
Oleg Raspopov, Adil Azhiev, publikacije za programere.
