Maria Melnikova, urbanistica i istraživačica u Berlinskom centru kompetencija za velika stambena područja, „Ne samo paneli: njemačka iskustva u masovnim stambenim područjima“dostupna je za preuzimanje na svojoj službenoj web stranici masshousing.ru.
Internetska prezentacija i rasprava o knjizi, u organizaciji Visoke ekonomske škole, održat će se 16. prosinca 2020. u 19:00. Pojedinosti su ovdje.
U Istočnoj Njemačkoj udio privatiziranog stanovanja (3,5%) vrlo je nizak, jer su samo pojedinačni stanari željeli kupiti svoje stanove nakon obnove po cijeni od 1000 € po 1m² ili više. (BENN, 2007., str. 29.).
Kuće iz doba masovne gradnje građene su otprilike u isto vrijeme. Stoga je potrebno istovremeno obnoviti tehničko stanje mnogih zgrada. Ovo je jedan od najambicioznijih i najtežih zadataka u organiziranju daljnjeg razvoja područja masovnog rezidencijalnog razvoja.
Posebnost Njemačke je u tome što glavnina fonda u područjima panela pripada velikim vlasnicima (stambene tvrtke, zadruge). Ovo pojednostavljuje organizaciju postupka obnove fonda. Umjesto zajednice vlasnika, jedan entitet djeluje u pravilu financijski stabilno. Ali u Njemačkoj postoji još jedna praksa modernizacije zgrada - rekonstrukcija stambenog fonda u povijesnim četvrtima, gdje su stanovi u mnogim zgradama u vlasništvu privatnih osoba. Za rad s takvim teritorijima, na zakonodavnoj razini, stvorena je shema za rad s procesima obnove - teritorij sanitacije (njemački Sanierungsgebiet) i agencija za rehabilitaciju (njemački Sanierungsträger). Ovo iskustvo može biti zanimljivo za Rusiju.
Očuvanje i modernizacija nacionalnog stambenog fonda jedan je od glavnih zadataka razvoja njemačke nacionalne ekonomije. Stambeni fond nije samo odgovornost vlasnika, država igra važnu ulogu. Stvara uvjete u kojima vlasnici mogu poduzeti učinkovite mjere za poboljšanje tehničkog stanja svojih zgrada.
Očuvanje i modernizacija stambenog fonda jedna je od glavnih tema u razvoju koncepata urbanog razvoja. Za gradske vlasti ovaj je zadatak često važniji od novogradnje, jer pokazatelji puštanja u rad stambenog fonda u pravilu nikada ne prelaze 1% stanova koji postoje u gradu.
KfW, Savezna razvojna banka Njemačke, igra važnu ulogu u energetskoj modernizaciji zgrada. Od 1990. banka je uložila oko 68 milijardi eura u stambeni fond Istočne Njemačke. To je omogućilo vlasnicima (stambene tvrtke, stambene zadruge, udruge stanovnika) da obnove više od 65% stambenog fonda, koji su se uglavnom sastojali od panel kuća.
Nismo dovoljno bogati da živimo u nekvalitetnom stambenom fondu
U ujedinjenoj Njemačkoj socijalistički panel stambenog fonda smatran je „nedovršenim“. Prije svega, jer je na fasadi nedostajao sloj izolacije. Zbog stalnog utjecaja oborina na vanjske zidove pogoršalo se tehničko stanje nosećih konstrukcija. To je postalo razlogom za brzu i veliku reorganizaciju.
Prema projektu BEEN, panelne zgrade mogu smanjiti primarnu toplinsku energiju za 40-50% (BEEN, 2007). Tijekom rekonstrukcije panel fonda u Berlinu bilo je moguće postići pokazatelj 60 kWh primarne energije po kvadratu. m životnog prostora godišnje, što je više nego dva puta niže od prosjeka za Berlin (148 kWh po kvadratnom metru godišnje).
Njemačka je postala vodeća u ljestvici obnove stanova među zemljama istočne Europe, jer je imala najbolji omjer troškova stanovanja i komunalnih usluga i dohotka stanovništva. Prema stambenoj inicijativi IWO za istočnu Europu, stopa obnove stambenih zgrada u serijskom razvoju danas doseže 85% (IWO, 2018).
Obnova zgrada u Berlinu
Okruzi na periferiji Berlina bili su prva područja u Istočnoj Njemačkoj koja su podvrgnuta velikom obnavljanju. Inicijativa je potekla od gradskih vlasti: 1992. godine, po nalogu berlinskog Senata, razvijena je "Enciklopedija panelnih zgrada". Sadržao je popis mogućih mjera za modernizaciju svih serija industrijske stanogradnje u DDR-u s izračunom njihovih troškova. Teoretske preporuke provjerene su u praksi provedbom nekoliko pilot projekata u Berlinu. Na temelju ovog rada, vlasnici zgrada i predstavnici banaka mogli bi lako procijeniti troškove modernizacije.
Berlinski je senat 1993. godine pokrenuo program potpore obnovi i modernizaciji zgrada. Prema ovom programu, vlasnici su trebali imati 15% vlastitih sredstava potrebnih za reorganizaciju. Tada bi se mogli prijaviti za kredit kod KfW banke. Berlinski senat također je pružio dodatnu podršku. Obnova svih panelnih zgrada u istočnom Berlinu (270 000 stanova) trebala je biti završena u roku od 10 godina (Divigneau, 2010). Prosječna investicija za jedan stan iznosila je 20.000 € (BENN, 2007., str. 85).
Vlasništvo nije bilo važno za dobivanje financijske potpore. Naravno, s organizacijskog gledišta, velikim stambenim tvrtkama i zadrugama bilo bi lakše provesti modernizaciju. Ali i zgrade u kojima su stanovi pripadali privatnim vlasnicima mogle su sudjelovati u tim programima pod jednakim uvjetima.
Mjere masovne obnove u Njemačkoj nisu provedene za pojedine zgrade, već unutar cjelokupnog kvartala. Veliki vlasnici izračunali su potrebu za ulaganjima za svako tromjesečje i izradili planove rasporeda za reorganizaciju. Stanje stambenog fonda u okrugu Hellersdorf, Berlin 1989. i nakon prvog vala modernizacije sredinom 1990-ih. To je omogućilo berlinskoj vladi da planira izdatke regionalnog proračuna za program potpore (Divigneau, 2010).
Isplativost mjera modernizacije i razborita primjena mjera energetske učinkovitosti bili su glavni kriteriji u razvoju programa masovne sanacije.
U mnogim područjima obnova je izvedena bez preseljenja stanovnika. Zbog toga su se pojavili posebni zahtjevi za organizaciju gradnje. Ključni zahtjev je izvođenje radova s najmanjim brojem prigovora stanovnika. Za to je na gradilištu radio specijalni savjetnik koji je u stvarnom vremenu mogao odgovoriti na sva pitanja o građevinskim radovima. Stambene tvrtke privukle su nekoliko tvrtki odjednom da izvedu posao. U svim ugovorima postojao je uvjet: ako jedna od tvrtki ne ispuni svoje obveze, druga će ih ispuniti, preuzimajući dodatnu količinu posla. Tako su stanarima zajamčili da će sav posao biti završen na vrijeme. Uz to, prioritet je bila kontrola kvalitete rada - predstavnici vlasnika svakodnevno su dokumentirali sve skrivene radove.
Modernizacija sustava grijanja, odvodnje i ventilacije značila je dodatne radove unutar stanova, nakon čega je uslijedio popravak kupaonica i kuhinja. Ti su radovi izvedeni i bez preseljenja. Radovi u jednom stanu trajali su samo 5 dana zahvaljujući upotrebi montažnih konstrukcija. Rad na različitim podovima sinkronizirali su usponi, što je stanovnicima omogućilo da koriste kupaonicu i kuhinju svojih susjeda na stubištu.
Opsežne mjere obnove omogućile su prilagodbu stambenog fonda suvremenim tehničkim zahtjevima i smanjenje troškova komunalnih usluga za više od polovice. Trenutno se obnova zgrada ne provodi u takvom opsegu. Vlasnici rade na temelju dugoročnih 30-godišnjih programa modernizacije, a ekonomski učinak svakog događaja pažljivo se izračunava.
Koje su vrste zgrada najučinkovitije u naknadnoj opremi?
Njemačko sanacijsko iskustvo pokazuje da je s financijskog stajališta najučinkovitije rekonstruirati zgrade s pet katova, pod uvjetom da nema potrebe za gradnjom dizala. Budući da su dizala potrebna osobama s ograničenom pokretljivošću, financijska potpora za njihovu izgradnju može se dodatno dobiti sredstvima posebnih programa. Mnogo je teže obnoviti zgrade iznad 10 katova jer je to skupo i tehnički je teško. Međutim, Njemačka ima iskustva u energetskoj modernizaciji visokih zgrada. Često se u takvim projektima izvode samo određene vrste poslova koje su korisne stanovnicima i isplative.
Većina zgrada modernizirana je zadržavajući postojeći raspored stanova i spratnost. Pojedinačni projekti s izmjenama tlocrta stanova, demontaža gornjih katova izvedeni su na teret vlasnika ili na štetu programa "Obnova grada Istok". Ali to su bili izolirani slučajevi. Pilot projekti pokazali su da je jednostavnije potpuno srušiti zgradu i sagraditi novu, manju i u skladu s modernim standardima.
Projekti s nadgradnim podovima teži su od jednostavne modernizacije, jer je potrebno ojačati konstrukcije i ažurirati inženjersku infrastrukturu u zgradi. Primjenjuju se u područjima gdje postoji velika potražnja za stanom, a područja na periferiji gradova često nisu takva. Međutim, rješenja s nadgradnjom i pridruženim dijelovima mogu biti zanimljiva kada je gornjim katovima zgrade potrebno osigurati pristup liftu uz najnižu cijenu. Prvo se okno dizala položi u pričvršćeni dio zgrade. Tada se gradi sama zgrada, a pristup stanovima na gornjim katovima pruža se hodnicima između starih i novih dijelova zgrada.
Što se danas događa na polju modernizacije stanovanja
Početkom 21. stoljeća Njemačka je počela aktivno razvijati „zelenu“ekonomiju. Energetska učinkovitost u stambenom sektoru od velike je važnosti. Od 2002. godine na snazi je na zakonodavnoj razini „Uredba o uštedi energije - EnEV“. Prema članku 9. ove odredbe, vlasnici su obvezni provesti mjere za modernizaciju sustava grijanja tijekom rekonstrukcije zgrade (smanjenje potrošnje energije na najmanje 100 kWh primarne energije po kvadratnom metru površine stana godišnje) (BENN, 2007.).
Uz parametar "primarna potrošnja energije", važnu ulogu u "Uredbi o uštedi energije" ima i "koeficijent prijenosa gubitka topline". Odražava prosječni gubitak topline u cijelom omotaču zgrade. Zakon određuje najveće dopuštene vrijednosti za ove parametre. Međutim, KfW je razvio nekoliko opcija potpore za poticanje viših stopa energetske učinkovitosti (za zgrade sa stopama potrošnje manjim od 100, 85, 70, 55 kWh primarne energije po kvadratnom metru površine stana godišnje). Što je bolji pokazatelj energetske učinkovitosti, to je veći iznos moguće subvencije za otplatu kredita (IWO, 2018).
Što se događa u drugim zemljama?
Cilj poboljšanja energetske učinkovitosti u stanovanju ima važnu ulogu u politici Europske unije. 2005. do 2007. godine proveden je međuregionalni projekt „Baltička mreža za uštedu energije u stambenom fondu“(BENN). Cilj mu je bio razviti strategije i alate za energetski učinkovite adaptacije zgrada u zemljama baltičke regije (Litva, Latvija, Estonija i Poljska). Tako je u Estoniji i Litvi udio privatnih vlasnika vrlo visok (96% i 97%). Privatizacija stanova nakon raspada Sovjetskog Saveza bila je praktički besplatna (cijena se mogla platiti privatizacijskim potvrdama / bonovima). Sve je to vrlo slično situaciji u Rusiji (BEEN, 2007).
Projekt je tražio odgovor na pitanje je li u tim zemljama moguće ponoviti iskustvo masovne obnove zgrada, kao što je to bio slučaj u Istočnoj Njemačkoj. Stručnjaci su analizirali zakonodavstvo, uspoređivali situaciju u gospodarstvu te u stambeno-komunalnim uslugama u baltičkim zemljama, Poljskoj i Njemačkoj. Također su procijenili troškove reorganizacije i izračunali financijske mogućnosti vlasnika da to plate. Zbog visokih troškova zajmova i niskih primanja stanovništva u baltičkim zemljama od 2007. godine (godine početka projekta BEEN), još uvijek nije bilo moguće provesti velike programe rehabilitacije. Samo su bogati vlasnici mogli nadograditi svoj dom. No, nakon besplatne privatizacije, sastav stanovnika kuće, u pravilu, bio je mješovit.
Kao rezultat projekta, dana je preporuka da se masovna reorganizacija može financirati dugoročnim jeftinim kreditima, koji se daju na štetu niskih kamata u državnim bankama. Postotak se može dodatno smanjiti proračunskim subvencijama. Stan garantira otplatu kredita - inače će ga banka uzeti. Međutim, imperativ je razviti alate za potporu obiteljima s niskim prihodima. Važan uvjet je potreba za cjelovitom reorganizacijom. Koračne aktivnosti ili njihove spontane kombinacije ne bi trebale biti predmet podrške.
Alternativni mehanizam financiranja je „ugovaranje“. U tom slučaju investitor (na primjer, građevinska tvrtka) nudi vlasnicima kuća da cjelokupni paket predviđenih mjera uštede energije provode o svom trošku. U ovom slučaju, zajednica vlasnika ne treba brinuti o pronalaženju financiranja, pružajući jamstvo otplate zajma. Investitor zahtijeva samo potpisivanje sporazuma u kojem se vlasnici stanova obvezuju svaki mjesec plaćati određeni iznos za izvedene radove (na primjer, 15 eura po stanu mjesečno tijekom 20 godina).
Prema Thomasu Janickom, članu Upravnog odbora Inicijative za stanovanje u istočnoj Europi u Berlinu: mehanizmi za njezino naknadno upravljanje”. Glavni je problem sada u tome što vlasnici domova koji imaju mogućnost plaćanja energetski učinkovite nadogradnje svojih domova ovise o pristanku nesigurnih vlasnika domova koji nisu u mogućnosti platiti troškove obnove čak i kad bi to htjeli (Yanitski, 2011).
Estonija
U Estoniji je 96% zgrada u privatnom vlasništvu. Oko 60% stanovnika živi u višestambenim zgradama izgrađenim između 1961. i 1990.
Proces modernizacije zgrada u Estoniji započeo je 2000-ih. Financijske institucije bile su zainteresirane za izdavanje zajmova, a najaktivnija i solventnija udruženja vlasnika domova mogla su ih dobiti. Financijska agencija KredEx, osnovana 2001. godine, dala je jamstva udruženjima vlasnika za dobivanje zajmova od privatnih banaka (Leetmaa, 2018.).
2009. godine KredExov obnavljajući fond stvoren je u suradnji s Europskim fondom za regionalni razvoj, fondom za promicanje energetski učinkovitih obnova zgrada. Zahvaljujući stvaranju ovog fonda, u Estoniji se pojavio adekvatniji sustav potpore, zasnovan na kombinaciji zajmova, zajmova i bespovratnih sredstava. Svaka kuća u kojoj se nakon obnove potrošnja energije smanji za 20-30% može se prijaviti za financiranje. KredEx daje zajmove na 20 godina s prosječnom kamatnom stopom od 4%. Vlasnici moraju osigurati 15% sredstava (to mogu biti njihova vlastita sredstva ili zajmovi od drugih banaka).
Udruga vlasnika također se može prijaviti za potporu KredExa u iznosu od 15 do 35% cijene modernizacije, ovisno o postizanju određenih standarda energetske učinkovitosti i korištenju posebnih tehnoloških rješenja (na primjer, povrat topline sustav). U razdoblju od 2010. do 2014., 663 zgrade (1,9 milijuna četvornih metara) modernizirano je uz podršku tvrtke KredEx (Kurnitski, 2018). Od 2015. godine zahtjevi za prozračivanje zgrada prilagođeni su za dobivanje bespovratnih sredstava. Projekti obnove još 400 zgrada financirani su od 2015. do 2019. godine.
U kućama kasnijih serija korišteni su visokokvalitetni troslojni paneli koji nisu zahtijevali dodatnu izolaciju. Stoga sveobuhvatne mjere obnove nisu uključivale vizualnu transformaciju fasade, kako se novac ne bi trošio na čisto estetsko rješenje.
Litva
U Litvi je 97% zgrada u privatnom vlasništvu.
Program modernizacije višestambenih zgrada u Litvi postoji od 2005. godine. Uključuje financiranje energetske sanacije zgrade putem zajma s niskim kamatama (zajam na 20 godina, fiksni 3% za prvih 5 godina). Isplate zajma gotovo su jednake smanjenju računa za komunalne usluge nakon modernizacije (prvenstveno za grijanje). Dakle, program želi osigurati da stanovnici nemaju dodatni financijski teret.
Program također predviđa brojne proračunske subvencije za pokrivanje troškova upravljanja projektima, izrade projektne dokumentacije i kontrole kvalitete građevinskih radova. Od 2012. postoji sustav potpore bespovratnih sredstava za ulaganja u izgradnju zgrada (30% troškova za sve, 100% za obitelji s niskim prihodima). Mogu ga koristiti udruge vlasnika koje planiraju izvršiti veliku obnovu zgrade.
Od 2013. godine u programu se pojavio drugi model koji uključuje aktivno sudjelovanje općina. Grad imenuje administratora projekta i također priprema investicijski projekt za vlasnike kuća. Nakon što se vlasnici dogovore o planu modernizacije zgrade, administrator uzima posuđena sredstva, organizira natječajne postupke, odgovoran je za provedbu svih mjera i financijsko upravljanje. 80% projekata u programu upravljaju administratori koje imenuje općina (Smaidžiūnas, 2018). Ako se vlasnici s niskim primanjima ne slože s modernizacijom, uskraćeni su za subvencije za plaćanje komunalnih resursa.
Izvedene promjene povećale su atraktivnost programa - do kraja 2019. godine rekonstruirano je 2.176 objekata; još 421 kuća je u procesu modernizacije.
Programom upravlja Agencija za energetsku učinkovitost u stanovima (BETA). Njihove odgovornosti uključuju odobravanje projekata modernizacije zgrada koje sudjeluju u programu, kao i praćenje postupka provedbe u svim fazama. Od 2015. godine, BETA, uz potporu Istočnoeuropske stambene inicijative (IWO), provodi projekt „Energetski učinkovita obnova urbanih područja u Litvi“čiji je cilj pronaći model za sveobuhvatnu obnovu stambenih područja i kvartova. Oni također provode program obuke za općinske zaposlenike u području integrirane energetski učinkovite modernizacije stambenih područja.
Latvija
U Latviji udio privatnih vlasnika iznosi 85%. Oko 95% zgrada izgrađenih između 1941. i 1992. zahtijeva opsežnu obnovu zbog niske energetske učinkovitosti i nedostatka potrebnih mjera održavanja u prethodnim razdobljima (Jörling, 2018., str. 1).
Latvijska vlada je 2009. godine, zajedno s Europskim fondom za regionalni razvoj, pokrenula program Poboljšanje toplinske izolacije višestambenih stambenih zgrada.
Od 2015. u Latviji djeluje ALTUM - državna institucija za financijski razvoj, stvorena uz potporu Ministarstva gospodarstva i Ministarstva financija. ALTUM provodi program za poboljšanje energetske učinkovitosti višestambenih stambenih zgrada. Vlasnici osiguravaju ALTUM-u tehničku dokumentaciju za modernizaciju, a ALTUM bankama daje jamstva za izdavanje dugoročnog (do 20 godina) zajma udruženju vlasnika. 2016. osnovano je Latvijsko baltičko postrojenje za energetsku učinkovitost (LABEEF) kako bi pomoglo tvrtkama koje provode energetski učinkovitu obnovu na temelju ugovora o energetskim uslugama (Jörling, 2018).
Od 2018. godine dovršeno je oko 740 projekata modernizacije zgrada (ukupno u Latviji - 53 tisuće višestambenih zgrada) (Blumberga, 2018).
Ključna preuzimanja iz iskustva baltičkih zemalja
Rezultati baltičkih zemalja pokazali su da je moguća modernizacija fonda u kojem su svi stanovi u privatnom vlasništvu. Međutim, to zahtijeva uvjete pod kojima vlasnici mogu najučinkovitije djelovati. Radni sustav za potporu modernizaciji zgrada ne može se stvoriti u kratkom vremenu. Potrebno je pratiti kako udruge vlasnika reagiraju na program i poboljšati mehanizme financiranja. To je upravo proces koji se odvija u baltičkim zemljama tijekom posljednja dva desetljeća.
Iskustvo tih zemalja pokazuje da je program energetske modernizacije koristan za državu u gospodarskom smislu, jer se pojavljuju nove tvrtke, povećavaju se radna mjesta i plaćanja poreza u proračun.
Jedan od problema zabilježenih u istraživačkim izvještajima o izgledima za rehabilitaciju u baltičkim zemljama je mali broj stambenih zgrada i manji broj stanovnika nego u istočnoj Njemačkoj. To sprječava mogućnost formiranja stabilnih i neovisnih financijskih institucija i postizanje visokih stopa modernizacije. U Njemačkoj se u početku moglo uložiti značajan iznos sredstava u program modernizacije, jer je bilo mnogo onih koji su željeli provoditi projekte. Naknadni projekti financirani su sredstvima koja su primljena kao otplate zajma (Jörling, 2018). S tim u vezi, Rusija obećava masovnu reorganizaciju.
Za zemlje EU poticaj za modernizaciju zgrada je poboljšanje energetske učinkovitosti gospodarstva, smanjenje ovisnosti o izvozu energije i učincima na okoliš. U Rusiji ta pitanja nisu na dnevnom redu. No, kvaliteta stambenih zgrada sovjetskog razdoblja stalno se pogoršava. Prema istraživanjima stambenog fonda u gradu Ufa, razdoblje rada bez problema za 60–70% panelnih zgrada iznosi samo 15 godina (Samofeev, 2018). Nakon toga može postojati rizik od urušavanja dijela zidnih ploča, koje su potporne konstrukcije zgrada. Da bi ih sačuvali, potrebno je provesti sveobuhvatne mjere reorganizacije. Toplinska izolacija fasada zaustavit će postupak godišnjeg smrzavanja i odmrzavanja zidnih konstrukcija, zbog čega se njihovo stanje pogoršava. Danas je u Rusiji potreban opsežni program obnove višestambenih zgrada s radnim instrumentima financijske potpore.
Potreba za profesionalnim menadžerom koji će organizirati reorganizaciju
Stručnjaci IWO-a ističu da su zajednice privatnog vlasništva u postsocijalističkim zemljama često onesposobljene kada je u pitanju energetska obnova zgrada. Reorganizacija je složen postupak s mnogo rizika za vlasnike. Prve faze već zahtijevaju financijske troškove. No, istodobno još nije jasno hoće li biti moguće postići rezultat. Pogreška u bilo kojoj fazi (koncept, dizajn, građevinski radovi) može dovesti do činjenice da ciljevi sanacije neće biti postignuti.
Zbog toga pitanje obnove zgrada nije samo pitanje financiranja. Vlasnička zajednica treba organizacijsku podršku.
Organizacija obnove zgrade uključuje sljedeće faze (Smaidžiūnas, 2018):
• priprema koncepta obnove zgrada;
• organiziranje skupštine vlasnika i donošenje odluke o reorganizaciji;
• održavanje natječaja za izradu projektne dokumentacije;
• podrška procesu pripreme projektne dokumentacije;
• održavanje natječaja za građevinske radove;
• financiranje rada (dobivanje zajma, prijavljivanje za bespovratna sredstva);
• kontrola i prihvaćanje građevinskih radova.
Na primjer, kao što je gore opisano, broj kuća koje sudjeluju u programu povećao se u Litvi nakon što su počeli imenovati vanjskog upravitelja (Smaidžiūnas, 2018). Drugi važan mehanizam bila je sposobnost pokrivanja troškova administracije projekata putem bespovratnih sredstava.
Agencije za obnovu stambenih područja u Njemačkoj
Postupak obnove postaje složeniji kada se ne radi samo o jednoj zgradi, već o nekoliko blokova ili teritoriju stambenog područja u cjelini. U ovom je slučaju potrebno sinkronizirati interese velikog broja sudionika, kao i postaviti mnoge paralelne procese.
U Njemačkoj postoji alat "teritorija reorganizacije" za rješavanje ovih problema. Njegova su pravila sadržana u građevinskom zakoniku. Odluku o dodjeli ovog statusa teritoriju donosi gradska uprava. Tada grad angažira neovisnu tvrtku - "agenciju za reorganizaciju". Njegove zadaće uključuju koordinaciju planova za modernizaciju zgrada i terena. Vlasnicima koji sudjeluju u procesu modernizacije na temelju razvijenog plana lakše je dogovoriti projekt i dobiti povlaštene kredite i subvencije.
Agencije za obnovu ne bi trebale biti povezane sa građevinskim tvrtkama koje rade na gradilištu. Ovo je važan uvjet sadržan u zakonodavstvu. Jamči da će tijekom provedbe projekta interesi stanovnika prevladati nad interesima graditelja.
"Sanitarna agencija" (njemački: Sanierungsträger) obavlja sljedeće funkcije:
• izrađuje opći plan transformacije za „sanitarno područje“(njemački: Sanierungsgebiete);
• organizira javne rasprave i dogovara plan sa svim dionicima;
• koordinira privatna i javna ulaganja;
• odgovoran je za provedbu aktivnosti koje se financiraju iz proračuna;
• uključuje vlasnike u provedbu projekta;
• Pomaže zajednicama vlasnika da se po potrebi dogovore za izgradnju naknadne ugradnje (uz dodatni trošak).
Uvođenje novih vrsta imovine tehničkom obnovom fonda
Prevalencija privatnog vlasništva u višestambenim zgradama izazov je dugoročnom održavanju tehničkog stanja stambenog fonda. Vlasničke zajednice koje su bile uspješne u određenoj fazi, nakon deset godina, kada se budu trebali sljedeći koraci, možda neće biti toliko učinkovite. Socijalna heterogenost postaje još jedna prepreka zajedničkom djelovanju. Problem je u tome što „vlasnici koji žele i mogu platiti modernizaciju svojih domova zakonski ovise o pristanku vlasnika s niskim primanjima“(BENN, 2007). To negativno utječe na ekonomski razvoj zemlje u cjelini.
Stoga je potrebno razmišljati o tome kako uvesti alternativne oblike vlasništva u područjima masovnog stambenog razvoja: zadruge i stambene tvrtke, koje mogu dugoročno učinkovitije poslovati.
U Njemačkoj 90-ih. poticaj za stvaranje novih stambenih zadruga u područjima masovnog stambenog razvoja bio je u tome što su mogli računati na dodatna sredstva za modernizaciju fonda. Sličan scenarij može se realizirati i u Rusiji.
Prijelaz dijela stambenog fonda u vlasništvo stambenih tvrtki može se dogoditi u trenutku kada tehničko stanje zgrada na teritoriju dosegne minimalnu dopuštenu vrijednost, a vlasnici nisu spremni učiniti bilo što na njegovom očuvanju. Tada će se, u procesu obnove fonda, vrsta imovine promijeniti - neki od vlasnika mogu postati stanari, a obnova tehničkog stanja dogodit će se na teret stambene tvrtke.
Naravno, to su samo hipotetski scenariji. Ali oni se moraju uzeti u obzir. Primjena ovih mehanizama zahtijeva pažljivu analizu i prilagodbu pravnih uvjeta. Uz to, bit će potrebno prilagoditi stambenu politiku zemlje u cjelini. Ako govorimo o Rusiji, prije svega treba zaustaviti besplatnu privatizaciju i posvetiti više pažnje očuvanju postojećeg stambenog fonda.
